EnKoPlan-Eckhard Beier

Dienstleister für die Wohnungswirtschaft

Lexikon

 Aufbau einer Genossenschaft

Für viele ist der Begriff der “Genossenschaft” ein Buch mit sieben Siegeln, denn im täglichen Leben begegnet man diesen meist nur in Verbindung etwa mit den in dieser Rechtsform geführten Volks- und Raiffeisenbanken, den Raiffeisenmärkten oder regionalen Unternehmen wie den Fischereigenossenschaften an der Küste oder den Winzergenossenschaften an Rhein und Mosel.

Wohnsiedlung Nordpark (1950) der Allgemeinen Baugenossenschaft Wuppertal

 

Was ist eine Genossenschaft?

Die Wohnungsgenossenschaften entwickelten sich während der Industrialisierung Mitte des vorigen Jahrhunderts. Ihr Ziel war es, vielen Menschen, die auf sich selbst gestellt hilflos und schwach waren, zusammen aber eine Wirtschaftsmacht, ein Dach über dem Kopf zu bieten.

Im Jahr 1889 wurde durch den Reichstag ein Genossenschaftsgesetz beschlossen, in dem man festlegte, dass die Mitglieder einer Genossenschaft nicht mit ihrem gesamten Vermögen, sondern mit der Höhe ihrer eingezahlten Genossenschaftsanteile hafteten.

Aus den ersten bescheidenen Anfängen entwickelten sich bis heute ca. 2000 Wohnungsgenossenschaften in ganz Deutschland.

Was sind die Satzung und Organe der Genossenschaft?

Die Satzung kann man sich wie eine Verfassung der Genossenschaft vorstellen. Sie wird von allen Mitgliedern der Genossenschaft aufgestellt und regelt den Zweck der Genossenschaft sowie die Rechte und Pflichten der Mitglieder.

Wichtigstes Organ der Genossenschaft ist die Mitgliederversammlung. In ihr hat jedes Mitglied eine Stimme. Die Mitglieder wählen den Aufsichtsrat. Der wiederum ernennt den Vorstand der Genossenschaft. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Vorstand in seiner Tätigkeit zu beraten und sein Tun zu kontrollieren.

Der Vorstand leitet die Genossenschaft und vertritt sie gegenüber Dritten. Die Abwicklung des Tagesgeschäftes überträgt der Vorstand dem Geschäftsführer, dessen Bestellung durch den Aufsichtsrat genehmigt wird.

 

Das Wohn – ABC der Wohnungsgenossenschaften

Genossenschaftsanteil 

Wohnungsgenossenschaften bieten einen dritten Weg zwischen dem Wohnen im Eigenheim oder in der Eigentumswohnung und dem Wohnen zur Miete. Wohnungsgenossenschaften sind selbstorganisierte, solidarische Selbsthilfeeinrichtungen ihrer Mitglieder, deren einziger wirtschaftlicher Zweck darin besteht, das Wohl und den Nutzen ihrer Mitglieder zu mehren. Die Zeichnung von Genossenschaftsanteilen ist ein Ausdruck des Solidargedankens und der Eigeninitiative. Mit dem Erwerb des Anteils erhälft das künftige Mitglied ein Stimmrecht innerhalb der Mitgliederversammlung der Genossenschaft und kann gleichzeitig einen Nutzungsvertrag über eine entsprechende Genossenschaftswohnung abschließen. Die Höhe der Genossenschaftsanteile variiert je nach Genossenschaft und Wohnung. Dem Genossenschaftsmitglied wird jährlich je nach Geschäftslage der Genossenschaft eine Dividende ausgezahlt. Der Genossenschaftsanteil wird ihm im Falle der Kündigung der Mitgliedschaft – nach einer in der Satzung festgelegten Frist – wieder ausgezahlt. 

Miete / Nutzungsgebühr

Miete ist die Gegenleistung für die Überlassung einer Wohnung an den Mieter. Die Nutzungsgebühr bezeichnet die „Miete“ einer Genossenschaftswohnung. Die Miete umfasst in der Regel die Grundmiete (Nettokaltmiete), hinzukommen die Betriebskosten / Nebenkosten (Wasser, Müllabfuhr, Heizkosten etc.). In der Regel werden die Kosten für den individuellen Verbrauch von Wasser, Gas und Strom per monatlicher Vorauszahlung zusammen mit der Nettokaltmiete vom Vermieter eingezogen, an die Versorger weitergeleitet und jährlich abgerechnet.

Mietspiegel (qualifizierter)

Der qualifizierte Mietspiegel enthält eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Der qualifizierte Mietspiegel muss, im Unterschied zum nichtqualifizierten/“normalen“ Mietspiegel, nach anerkannten wissenschaftlichen Grundlagen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt und anerkannt worden sein. Der Mietspiegel wird in der Regel einer etwaigen Mieterhöhung zu Grunde gelegt. Der Vermieter kann sich bei einer Mieterhöhung direkt auf den Mietspiegel stützen, muss jedoch die betreffende Wohnung einer bestimmen Kategorie des Mietspiegels zuordnen. Der qualifizierte Mietspiegel muss alle zwei Jahre den aktuellen Daten angepasst werden, eine umfassende Neuerstellung ist nach vier Jahre nötig.

Nebenkosten / Betriebskosten

Die Betriebskosten sind Bestandteil der Bewirtschaftungskosten, neben Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten. Im Einzelnen sind dies die auf das Gebäude zu zahlende Grundsteuer, Kosten für Wasserversorgung und Abwasser, Kosten für den Betrieb einer zentralen Heizungsanlage und Warmwasservorsorgungsanlage, Kosten für Fahrstuhlanlagen, Straßenreinigen, Müllabfuhr, Hausreinigung und Gartenpflege, wie auch die Kosten für Hausmeister, Beleuchtung und Versicherungen. Diese werden in der Regel durch monatliche Vorauszahlungen neben der Grundmiete erhoben. Die Abrechnung der verbrauchsunabhängigen wie auch der verbrauchabhängigen Kosten gegenüber den einzelnen Mietparteien erfolgt in Form einer jährlichen Betriebskostenabrechnung anhand eines im Mietvertrag festgehaltenen Verteilungsschlüssels.

Nettokaltmiete

Unter der Nettokaltmiete versteht man eine Miete, die keine Neben-/Betriebskosten enthält. Die Netto(kalt)miete wird auch Grundmiete genannt.

Staffelmiete

Die Staffelmiete bezeichnet eine Mietvereinbarung, bei der schon vorab die Stufen der Mieterhöhung für die kommenden Jahre festgelegt werden.

Warmmiete

Die Warmmiete, auch Bruttowarmmiete, beinhaltet die Betriebskosten, einschließlich der Heizkosten. Entsprechend enthält die Bruttokaltmiete nur die sonstigen Betriebskosten wie Wasser und Müllabfuhr, jedoch keine Heizkosten.

Kaution

Die Kaution ist eine Mietsicherheit für den Vermieter. Sie ist vom Umfang begrenzt auf maximal drei Monatsmieten (Nettokaltmieten). Bei einer Barkaution darf der Mieter die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Dabei ist die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses (nicht Vertragsabschluss) fällig. Der Vermieter muss die Kaution von seinem Vermögen getrennt zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinsen erhöhen während des Mietvertrags die Mietsicherheit des Vermieters und werden inklusive der Kaution nach Beendigung des Mietvertrags dem Mieter ausgezahlt, soweit diese Mietsicherheit nicht vom Vermieter, beispielsweise für Renovierungsarbeiten, in Anspruch genommen wird.

WBS (Wohnberechtigungsschein)

Für öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialwohnungen) benötigt der Mietinteressent einen Wohnberechtigungsschein. Je nach Zahl der Haushaltsmitglieder und der Höhe des Einkommens berechtigt er zum Bezug bestimmter Sozialwohnungen. Er muss vor Abschluss des Mietvertrages dem Vermieter vorgelegt werden Den WBS erhält man in den Wohnungsämtern der Städte und Gemeinden. Die Einkommensgrenzen können je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen.

Welche Vorteile habe ich als Mitglied

Wer in einer Genossenschaft Mitglied ist, wohnt sicher wie ein Eigentümer und flexibel wie ein Mieter. Als Gemeinschaftseigentümer wohnen sie so lange in ihrer Genossenschaftswohnung, wie sie es wollen. Eigenbedarfkündigungen gibt es nicht, denn jedes Mitglied hat mit seinem Dauernutzungsvertrag ein lebenslanges Wohnrecht in seiner Genossenschaft.

Brauchen Sie eine größere Wohnung, weil Ihre Familienverhältnisse sich verändert haben – mit einem Kinderzimmer, oder einem barrierefreien Zugang, weil Sie aus gesundheitlichen Gründen auf Gehhilfen angewiesen sind, dann ist Ihre Genossenschaft so flexibel und entwickelt mit Ihnen Gemeinsam eine Lösung. Jede Genossenschaft hat ein breites Spektrum, so dass Sie Ihnen eine Wohnung anbieten kann, die zu Ihrer speziellen Lebenssituation passt. Eine Genossenschaftswohnung ist aber auch sicher, weil sie vor einem Verkauf geschützt ist.

Zum guten Wohnen gehört nicht nur eine gute und schöne Wohnung, vielmehr wird das gute Wohnen in Genossenschaften durch den Service noch besser. Daher ist es für uns selbstverständlich, dass unsere Hausmeister und Handwerker Reparaturen schnell und unbürokratisch ausführen. Unsere Mitarbeiter stehen Ihnen zur Seite – zum Beispiel, wenn Sie eine andere Wohnung brauchen oder Probleme in Ihrer Wohnung zu regeln sind

Über unsere Serviceleistungen hinaus haben wir für Sie Dienstleistungen entwickelt. Die Angebote der Genossenschaften sind unterschiedlicher Art, sie richten sich nach den Bedürfnissen ihrer Mitglieder, denn die Mitglieder sagen bei uns wie sie wohnen wollen.

Wenn Sie zufrieden sind - dann sind wir es auch.

Die Genossenschaften wollen dafür sorgen, dass Ihre Mitglieder besser wohnen als andere. Dieser Auftrag wird dadurch erfüllt, dass alle Mitglieder zum guten Wohnen beitragen, denn wenn jeder einen kleinen Beitrag leistet, dann wird Wohnen in ihrer Genossenschaft richtig schön. Bei uns ist die Hilfe für die älteren Nachbarn genauso wichtig, wie die Unterstützung der jungen Familien. Eine solche Nachbarschaft ist Ausdruck der Solidarität. Dieses hat die Genossenschaften seit jeher stark gemacht und ist auch heute noch der Garant für dauerhaftes sicheres Wohnen.

Wer in einer Genossenschaft Mitglied wird, weiß, dass darauf Verlass ist.

Wie das Wohnen in einer Genossenschaft aussieht, das entscheiden die Mitglieder selbst.

  • Sie sind Gemeinschaftseigentümer, deshalb haben Sie das Sagen.
  • Jede Stimme hat das gleiche Gewicht, denn alle Mitglieder haben die gleichen Rechte und Pflichten.
  • In jeder Genossenschaft wählen die Mitglieder ihre Vertreterrinnen und Vertreter, damit sie die Geschäftspolitik der Genossenschaft mitbestimmen.
  • In der jährlichen Mitglieder- oder Vertreterversammlung überprüfen sie, ob Vorstand und Aufsichtsrat den genossenschaftlichen Auftrag erfüllt und die Geschäftspolitik im Sinne der Mitglieder ausgerichtet haben.
  • Des Weiteren bieten viele Genossenschaften Ihren Mitgliedern die Möglichkeit, den Wohnalltag in ihren Wohnsiedlungen gemeinsam mit anderen Mitgliedern eigenverantwortlich zu gestalten. Wer sich mit einbringt, der entscheidet mit, was in seiner Siedlung läuft.